中國老齡化的趨勢非常明顯，形式頗為嚴峻。中國人口基數大，從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃(2011~2015年)》(以下簡稱《規劃》)中可以看到，第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。而且中國的老齡化人口將長時間處于高位，甚至在開放二胎之后，依然預計在2095年之后才會下降到4億以下。于此同時，由于中國的傳統觀念，養老機構在國內并不受重視，大多數老人依然希望在家養老。營運而生的養老地產概念層出不窮，然而在眾多概念中，是賣服務還是賣房子，成為了養老地產的核心問題。
賣房子無法觸及核心痛點
中國老人的數量和家庭結構，注定了養老需要一定的住房基礎。獨生子女政策造就了數量龐大的倒三角結構家庭，讓傳統大家庭的輪養型養老模式無法維繼。新進邁入老齡化階段的人群，從生活方式與經濟能力方面也與以往的老人有極大的差距。以50后為主的新進老年群體。退休有10到15年的健康狀態。他們更愿意為自己的健康和養老做投入，打理身心健康的同時也有極高的交流與溝通需要，他們維系著與自己的子女聯系，同時又非常熱衷與其他老年人交流。這些都需要一個穩定的住宅作為基礎。
據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出。據推算，2015年我國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就將超過4500億元，由此催生的養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。潛在的市場容量頗大，能夠吸引眾多“大魚”也是順理成章的事。
對于開發商來說，養老地產或許只是他們營銷的手段，賣房子的另一種借口。但對于懷揣養老需求的老人來說，一套房子或許就不夠了。房子不是手機，光靠概念和情懷就能獲得青睞，更何況，手機也要軟件的支持與搭配。對于養老地產來說，真正的痛點或許就是與住房搭配的軟件與養老功能區。
養老地產要真正實現養老功能，就不能是純住宅產品，必須搭配足夠的養老功能區。為了建立標準、統一的養老功能標準，更多的開發商必須自持物業，對養老功能區進行管理與規劃。在養老地產上有過許多積極嘗試的北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊就曾表示：太陽城的開發運作模式，很重要的一條就是住宅與養老功能區的比例設計。大部分項目都設置為3比7，70%做的是住宅，30%做養老功能區。并且堅持養老功能區作為持有型物業，依靠自己的管理與規劃確保養老功能區的服務質量。
運營服務模式上，太陽城將功能區做成一個服務鏈，無論是購買住宅，還是租房；無論是中期、還是短期，哪怕住一個星期。陽光城給予的服務是持續照應型。對健康老人是帶有人文關懷的，自治精神文化贍養，包括文化、體育、藝術等等。只有恰當的物業比例，和持續不斷的服務管理才能稱得上合格的養老地產。
賣服務 專業醫療有待跟進
在新加坡等養老需求也非常突出的國家，專業護理人員與老人間的比例能夠達到非常高，可以支撐老人的護理需求。而國內常規醫院也經常人滿為患，養老地產內的醫療支持服務大多依賴與掛靠附近醫院，對于是否能滿足老人的專業醫療需求，卻沒有明確的舉措。國內的眾多開發商也只是稍有嘗試。
養老地產中護理人員薪資成本、醫療設備成本、文體娛樂配套等各方面的支出一直是開發商的困擾。前期投入大和資金周期長是養老產品所面臨的一個共性問題，不過藍庭頤養公寓的護理院部分此前已經逐漸實現收支平衡，甚至稍有盈余。但從整個項目來看，醫療護理的力量基本能夠滿足要求，回收成本實現盈利仍有較長的路要走。
沒有人能阻擋時間的流逝，養老是每個人都關切的問題。養老地產是關注“夕陽年齡”的產業，自身卻是一個“朝陽產業”，無論養老政策如何變化，“以房養老”等新模式一再推出。中國式養老依然離不開“住宅、服務、醫療”這三個關鍵詞。
